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今天，笔者想从自身的专业和法律角度给大家讲一讲买房时候的重要问题，本文将重点讲解产权问题，水平有限，不足之处，敬请各位读者批评指正。
一、产权怎么划分？
现在我国社会普遍认为，就房屋所有权分为“小产权房”和“大产权房”，个人认为这是一个混淆视听的概念，首先，行政主管部门如房管局或者住建局颁发的只有一个证——房屋所有权证，在这个证里并没有说是小产权还是大产权。一些不良开发商或者个人利用普通百姓不懂这里面的差别，而恶意宣传，说什么“几年之内保证办理房产证”、“小产权和大产权都一样”等等，来欺骗甚至坑害购房户。这里千万要注意，我国房屋产权的划分是由土地使用性质决定的，能够为每家每户办理房产证的土地一定是国有出让土地，而小产权房一般都是农村集体土地。
二、小产权和大产权的区别？
首先，城市居民购买小产权房是不受法律保护的，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。所以，一般购房户购买小产权房只与房主签订了私下的房屋买卖合同，这个合同第一肯定不是住建部的通用合同，第二合同违法，所以一旦双方发生纠纷，在法律上等于一纸空文，没有任何法律效力。其次，小产权房价格明显低于市场正常房价，以笔者所在的二线城市为例，大产权房均价一般在6000以上，而小产权房可以卖到4000甚至更低，为什么？因为没有土地成本，只有建房成本，小产权房属于农民宅基地自建房屋，无需缴纳土地出让金，所以买房时不能一味贪图便宜，就上了有些人的当。最后，小产权房一般以单栋房屋或几栋房屋联建形式为主，没有形成规模小区，更不具备物业管理等，所以买房时，如果是单栋房屋，就应该警惕了。
三、一些小产权的常见问题
现在一些人非常狡猾，会通过种种手段骗取购房户的信任，笔者就一些常见问题，做了梳理，可以供各位参考。第一，有些房主会拿出房产证，说是只要买房就可以办证。这里他故意混淆购房户的关于房产证的概念，让购房户认为“他房产证都有了，肯定不会是小产权”，其实错了，小产权房并不是办理不到房产证，而是无法将房产证分户，也就是说，比如一栋楼六层，他只能办理一个房产证，而你买的第三层是没有证件的，商品房是可以每家每户都办理到的。第二，有些房主会以退为进，就说明他这是小产权，但过几年土地性质一变就可以了。实际上，目前在商品房市场压力这么大的情况下，国家对小产权房的管控只会越来越严格，土地性质变更根本不可能，所以小产权房也根本不可能摇身一变成为商品房。第三，有些房主会说小产权和大产权一样，都没有问题。这是严重错误的，对于普通购房户来说最怕什么，最怕因为买房而引发纠纷，而小产权房屋的纠纷在法律上来说，会让购房户处于极其被动的局面，为什么？因为购房户不是房屋所有权人，《物权法》开篇就说了：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”你购买的房屋房产证上面都没有你的名字，即不发生效力，也就是法律是不承认的，所以打官司能赢么？第四，小产权房屋出现质量问题怎么办，首先商品房我们知道，一是开发商有一年保修期，部分部位时间更久；二是买房时缴纳了房屋大修基金，这个基金是所有户主共有，比如屋顶时间久了漏水什么的，只要相关户主同意就可以使用这个钱来维修。而小产权房什么都没有，一旦出现类似问题，基本只能自己花钱找人解决。
最后，笔者想告诉买房户的时，别因为一时贪图便宜，而误了大事，毕竟房子对于中国人来说应该是最后重要的家当。下一篇，笔者将结合自身经验讲解如何选购房屋，怎么才能买到称心如意的房子
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今天，笔者想从自身的专业和法律角度给大家讲一讲买房时候的重要问题，本文将重点讲解产权问题，水平有限，不足之处，敬请各位读者批评指正。
一、产权怎么划分？
现在我国社会普遍认为，就房屋所有权分为“小产权房”和“大产权房”，个人认为这是一个混淆视听的概念，首先，行政主管部门如房管局或者住建局颁发的只有一个证——房屋所有权证，在这个证里并没有说是小产权还是大产权。一些不良开发商或者个人利用普通百姓不懂这里面的差别，而恶意宣传，说什么“几年之内保证办理房产证”、“小产权和大产权都一样”等等，来欺骗甚至坑害购房户。这里千万要注意，我国房屋产权的划分是由土地使用性质决定的，能够为每家每户办理房产证的土地一定是国有出让土地，而小产权房一般都是农村集体土地。
二、小产权和大产权的区别？
首先，城市居民购买小产权房是不受法律保护的，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。所以，一般购房户购买小产权房只与房主签订了私下的房屋买卖合同，这个合同第一肯定不是住建部的通用合同，第二合同违法，所以一旦双方发生纠纷，在法律上等于一纸空文，没有任何法律效力。其次，小产权房价格明显低于市场正常房价，以笔者所在的二线城市为例，大产权房均价一般在6000以上，而小产权房可以卖到4000甚至更低，为什么？因为没有土地成本，只有建房成本，小产权房属于农民宅基地自建房屋，无需缴纳土地出让金，所以买房时不能一味贪图便宜，就上了有些人的当。最后，小产权房一般以单栋房屋或几栋房屋联建形式为主，没有形成规模小区，更不具备物业管理等，所以买房时，如果是单栋房屋，就应该警惕了。
三、一些小产权的常见问题
现在一些人非常狡猾，会通过种种手段骗取购房户的信任，笔者就一些常见问题，做了梳理，可以供各位参考。第一，有些房主会拿出房产证，说是只要买房就可以办证。这里他故意混淆购房户的关于房产证的概念，让购房户认为“他房产证都有了，肯定不会是小产权”，其实错了，小产权房并不是办理不到房产证，而是无法将房产证分户，也就是说，比如一栋楼六层，他只能办理一个房产证，而你买的第三层是没有证件的，商品房是可以每家每户都办理到的。第二，有些房主会以退为进，就说明他这是小产权，但过几年土地性质一变就可以了。实际上，目前在商品房市场压力这么大的情况下，国家对小产权房的管控只会越来越严格，土地性质变更根本不可能，所以小产权房也根本不可能摇身一变成为商品房。第三，有些房主会说小产权和大产权一样，都没有问题。这是严重错误的，对于普通购房户来说最怕什么，最怕因为买房而引发纠纷，而小产权房屋的纠纷在法律上来说，会让购房户处于极其被动的局面，为什么？因为购房户不是房屋所有权人，《物权法》开篇就说了：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”你购买的房屋房产证上面都没有你的名字，即不发生效力，也就是法律是不承认的，所以打官司能赢么？第四，小产权房屋出现质量问题怎么办，首先商品房我们知道，一是开发商有一年保修期，部分部位时间更久；二是买房时缴纳了房屋大修基金，这个基金是所有户主共有，比如屋顶时间久了漏水什么的，只要相关户主同意就可以使用这个钱来维修。而小产权房什么都没有，一旦出现类似问题，基本只能自己花钱找人解决。
最后，笔者想告诉买房户的时，别因为一时贪图便宜，而误了大事，毕竟房子对于中国人来说应该是最后重要的家当。下一篇，笔者将结合自身经验讲解如何选购房屋，怎么才能买到称心如意的房子